Главная | Наследовательное право | Индексный метод оценки основных средств формула

Метод индексации балансовой стоимости

Что есть отчет об оценке основных средств предприятия Тришин В.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

Cтатья опубликована в журнале "Московский оценщик", N6 37 , декабрь Поделиться в соц. Эта оценка используется для целей залога, страхования, взноса ОС в уставной капитал, реорганизации предприятия, купли-продажи. Оценка справедливой стоимости ОС требуется для составления финансовой отчетности по стандартам МСФО и является, пожалуй, самой сложной и трудоемкой в настоящее время.

В [1] дан расчет трудоемкости оценки ОС среднего по размерам предприятия и показано, что без развитого программного обеспечения массовую оценку объектов имущества предприятий на основании стандартов оценки единичных объектов невозможно выполнить в приемлемые сроки — именно из-за огромной ее трудоемкости. Фактически даже для многих крупных оценочных и аудиторских компаний, занимающих в различных рейтингах ведущие позиции, оценка ОС даже среднего предприятия — практически неразрешимая задача, что не мешает этим компаниям за такие задачи браться и получать изрядный гонорар.

И заказчики часто узнают истинную ценность такого псевдо-отчета уже после оплаты работы, когда он попадает в руки специалистов, например к оценщикам залогового управления банка. Хотелось бы надеяться, что такое положение не навсегда. Заметим, что нам еще ни разу не встречался отчет по оценке ОС для целей МСФО, основанный действительно на провозглашенной концепции справедливой стоимости. Об этом, кстати, пишут и аудиторы см. Конечно, учет ОС на рыночной основе чрезвычайно важен и полезен особенно для России, но складывается впечатление, что разработчики МСФО не учли реальные трудовые затраты для внедрения этих стандартов.

Например, в настоящее время эти стандарты полностью внедрены только в банковском секторе, где основных средств относительно немного. К сожалению, до настоящего времени нет утвержденного стандарта по массовой оценке ОС, что приводит к многочисленным фальсификациям при оценке ОС даже небольших промышленных предприятий. Заметим, что речь будет идти об оценке основных средств предприятия, не занимающегося добычей полезных ископаемых, поскольку для подобных предприятий требования к отчету отличаются от рассматриваемых в статье.

Например, стоимость извлечения угольного комбайна из шахты с целью его продажи может быть столь велика, что часто нет смысла его из шахты извлекать. Кроме того, в статье рассматриваются спорные или ошибочные положения, которые иногда встречаются и в оценочных отчетах, составленных добросовестно, без заведомой фальсификации. В связи с переходом оценщиков на саморегулирование, оценочные сообщества провели за последнее время ряд семинаров, на которых были разобраны типичные ошибки из отчетов, попавших в экспертные советы.

Но в экспертные советы попадает маленькая толика из всех выпускаемых отчетов, а сфальсифицированные отчеты их авторы стараются, естественно, никому не показывать. Вот с этим явлением как раз никто и не борется. Интересно, много ли останется компаний в оценочных сообществах, если из них будут исключены компании-фальсификаторы? Первое, на что необходимо обратить внимание читателю отчета, - это наличие в нем технических описаний большей части оцениваемых объектов, включая самые дорогие по балансовой стоимости объекты.

Тем самым должно быть проверено выполнение принципа проверяемости отчета, а именно: Если в отчете нет технических характеристик оцениваемых объектов, отсутствует другая необходимая информация для оценки, то это означает, что либо техническая информация не собиралась, а значит и оценка не производилась, либо указанная в отчете стоимость объекта не соответствует его техническим характеристикам. Такой отчет можно сразу отвергать и, к сожалению, таких отчетов большинство.

В псевдо-отчетах обычно приводятся только инвентарный номер, наименование ОС, дата ввода, остаточная стоимость, стоимость замещения воспроизводства без учета износа и рыночная справедливая стоимость. Балансовая стоимость часто не приводится, чтобы затруднить проверку. Недавно мы проверяли подобный отчет, и нам были предоставлены технические данные по объектам недвижимости.

Оказалось, что по некоторым зданиям наши расчетные стоимости замещения воспроизводства без учета износа отличались от приведенных в проверяемом отчете стоимостей в 5 и более раз. Приведем другие необходимые сведения, которые должны быть, по нашему мнению, в профессиональном отчете по оценке ОС предприятия. Оценка недвижимого имущества зданий, сооружений, передаточных устройств за исключением земельных участков предприятий Так как рынок объектов недвижимого производственного имущества в России отсутствует, то наиболее уместным для расчета рыночной справедливой стоимости большинства таких объектов является затратный подход.

Доходный подход может быть иногда использован для оценки отдельных объектов, например, автозаправочных станций предприятия. Сравнительный подход чаще всего применить не удается из-за отсутствия самого рынка производственных объектов. Он может быть применен лишь к отдельным непроизводственным объектам предприятия, например, магазинам. Определение стоимости замещения воспроизводства без учета износа объектов недвижимости.

В рамках затратного подхода оценки недвижимого имущества промышленного предприятия, на наш взгляд, должны быть использованы три метода вычисления стоимости замещения воспроизводства без учета износа: Выбор того или иного метода обусловлен наличием идентичного объекта, который может быть сопоставим с оцениваемым объектом. При отсутствии надежных данных о параметрах объекта недвижимости, необходимых для применения ресурсного метода, а также для уникальных объектов может использоваться метод индексации прошлых затрат.

При оценке ОС даже среднего по количеству объектов предприятия практически не удается собрать информацию по всем объектам. Главное, чтобы наиболее крупные объекты были оценены ресурсным методом, и при этом должен соблюдаться разумный компромисс в точности оценки и трудоемкости.

Но индексы, конечно, могут быть построены оценщиками на основании и самих региональных данных. Индексы удорожания, применяемые к балансовой стоимости, зависят от даты введения объекта в эксплуатацию и от типа объекта.

Малый бизнес

В отчете оценщика должны быть приведены сами индексы и дан расчет этих индексов. Модификацией метода индексации балансовой стоимости является метод индексации прошлых затрат, когда индексируется каждая затрата из карточки учета основного средства. Ресурсный метод В ресурсном методе экспертная стоимость воспроизводства отдельных строительных объектов в том числе сооружений и передаточных устройств вычисляется на основании предоставленной технической информации.

В своих расчетах оценщики при массовой оценке ОС предприятий обычно используют если действительно производится оценка таблицы удельных расценок из следующих справочников: Некоторые опытные оценщики со строительным образованием используют, как нам известно, собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненные сметные расчеты.

Удивительно, но факт! Но, к сожалению, имеют место и подлоги, искажения, приписки, ошибки. В условиях Республики предприятия убыточные по причине роста восстановительной стоимости ОПФ имеют права использовать определенные понижающие коэффициенты к централизованно установленным индексам.

Однако, их отчеты нам не попадались, поэтому и комментировать мы их не можем. А попадается сплошь и рядом такое, что отчетами по оценке в реальности быть не может, но об этом ниже. Неправильный выбор аналога даже близкого по названию приводит к ошибке в сотни процентов при расчете стоимости замещения воспроизводства без учета износа.

Часто это происходит из-за стремления оценщика выбрать аналог из той же отрасли, что и оцениваемый объект, и с близким названием без учета года постройки и конструктивных особенностей аналога и оцениваемого объекта. Несмотря на кажущийся большой выбор объектов в вышеупомянутых справочниках, оценщикам часто не удается найти в них аналог с близкими строительными характеристиками и в этом случае, вообще говоря, нужно использовать другие источники.

Административное здание, 3-этажное, постройка года, класс конструктивной системы КС-1, строительный объем м3.

Индексный метод оценки основных средств формула это

В отчете оценщика должны быть приведены расчеты по наиболее дорогим объектам. Справочники УПВС в настоящее время дают по некоторым оцениваемым объектам особенно по передаточным устройствам большую ошибку. Например, если не применять поправочные коэффициенты к расчетам, то стоимость воспроизводства магистрального газопровода при прямом расчете по УПВС меньше реальной стоимости примерно в три раза.

В работе [3] на конкретном примере показано, что результаты расчетов стоимости воспроизводства современного здания по методологии УПВС существенно, в несколько раз, могут отличаться от рыночных показателей. Однако, как отмечается в этой работе, в большинстве оценочных отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на УПВС. По нашему мнению, оценщики могут для оценки старых строительных объектов использовать справочники УПВС, но они должны в своих расчетах дать расчет поправочных коэффициентов.

А при оценке объектов с датой постройки после года справочники УПВС должны применяться только в виде исключения, так как строительные технологии существенно поменялись с года с года принятия справочников УПВС. После расчета стоимости воспроизводства при использовании УПВС некоторые оценщики к полученной стоимости добавляют прибыль предпринимателя если хотят увеличить стоимость и косвенные издержки. Отметим, что среди оценщиков нет единого мнения об учете прибыли предпринимателя при оценке промышленной недвижимости. Многие оценщики справедливо замечают, что, поскольку нет рынка строительства промышленной недвижимости, то использовать прибыль предпринимателя для оценки промышленной недвижимости, рассчитанной при строительстве коммерческой недвижимости, некорректно.

Если в отчете учтена прибыль предпринимателя, то должен быть приведен и ее расчет. Но ни в одном отчете такого расчета мы не обнаружили. Мы в своих отчетах по оценке промышленной собственности прибыль предпринимателя не учитываем, так как практически ее невозможно обосновать, но специально это оговариваем.

Удивительно то, что по этому спорному вопросу нет никаких решений экспертных советов оценочных сообществ. Метод поправочного коэффициента Этот метод применяется нами к объектам недвижимости, которые были поставлены на учет до даты последней переоценки ОС предприятия и для оценки которых не хватает технических данных, чтобы использовать ресурсный метод метод удельных расценок.

Стоимость воспроизводства замещения таких объектов недвижимости может содержать большую ошибку, так как она вычисляется с помощью индексации балансовых стоимостей, полученных при последней переоценке. А эти балансовые стоимости могли быть получены и недобросовестными оценщиками. Метод поправочного коэффициента устраняет систематическую ошибку последней переоценки на предприятии.

Удивительно, но факт! Соизмерение приращений факторов происходит по отношению к одному выбранному для этой цели фактору. Индексы цен — важный показатель, позволяющий выявить основные тенденции в движении цен.

При таком методе отбираются все объекты недвижимости стоящие на балансе до даты последней переоценки, и вычисляются суммарные стоимости замещения воспроизводства с учетом износа двумя способами: Поправочный коэффициент вычисляется делением первой суммы на вторую. Вычисленный поправочный коэффициент умножается на стоимость замещения воспроизводства остальных объектов недвижимости полученной индексным методом с датой постановки на баланс до даты последней переоценки.

Определение физического, функционального и экономического износа объектов недвижимости. Физический износ Физический износ представляет собой уменьшение стоимости имущества вследствие его физического старения, использования, стихийных бедствий и прочих факторов, которые ведут к уменьшению срока полезного использования имущества.

Определение износа является одним из наиболее запутанных и малообсуждаемых вопросов теории оценки, а в отчетах по оценке имущественных комплексов предприятий наиболее закамуфлированным. Этому вопросу в отчетах часто уделяется всего несколько строк в описании якобы примененных методов.

Но естественно возникающий вопрос у непредубежденного читателя отчета о трудоемкости описываемых методов и возможности самого применения этих методов делает однозначным вывод о фактически произвольности назначения износа. На основе данных технических паспортов БТИ о величине износа зданий.

Как правило, сами технические паспорта в отчетах не приводятся и читателю отчета приходится только гадать, а были ли на самом деле паспорта или нет. Цитата из отчета оценщика: Часто в отчете оценщика в разделе описания методики приводится в качестве примера одно здание с удельными весами конструктивных элементов и дается расчет физического износа для этого здания. Данные об удельных весах и расчетах физического износа других строительных объектах обычно отсутствуют.

Отсутствуют, естественно, и данные визуального осмотра, скажем подземных сооружений, например, трубопроводов. Простой расчет трудоемкости только сбора данных для этого метода говорит о том, что в реальности оценщики этот метод также не применяют при массовой оценке. О нормативных сроках службы. Легко видеть, что использование нормативных сроков служб при оценке физического износа - некорректный и весьма приближенный метод.

Вот и вся наука. Ни технических данных, ни обоснования, ни расчетов. Мы в своей практике массовой оценки объектов недвижимости применяем разработанные нами кривые таблицы износа [1,4], которые назначаются нами объектам недвижимости на основании их норм амортизации или шифров единых норм. На наш взгляд — это наиболее корректный способ определения физического износа при массовой оценке объектов недвижимости среднего и крупного предприятия.

Износ назначается в зависимости от применимой к объекту кривой и срока эксплуатации. При массовой оценке недвижимости использование кривых износа является практически единственно возможным методом. Практически ни в одном отчете мы не встречали описания влияния капитальных ремонтов объектов на физический износ.

Мы в своих расчетах в таких случаях срок эксплуатации считаем от даты капитального ремонта. Функциональный износ Функциональное устаревание — это потеря стоимости имущества, связанная с невозможностью выполнять в полном объеме те функции, для которых оно предназначалось. Функциональное устаревание есть следствие уменьшения функциональных возможностей.

Чаще всего функциональное устаревание объектов недвижимости при определении рыночной стоимости на практике при массовой оценке не учитывается. Но бывают отдельные случаи, когда этот износ нужно учитывать.


Читайте также:

  • Не является посреднической деятельность по усыновлению детей
  • Бесплатная консультация юриста в новосибирске центральный район
  • Завещание на имущество купленное в браке
  • Бланк заявление нотариусу о праве на наследство
  • Обои для сдачи квартиры в аренду